Baux commerciaux : la Cour de cassation consacre le droit du preneur à suspendre le paiement des loyers sans mise en demeure

Un arrêt publié au Bulletin du 18 septembre 2025 (Cass. 3e civ., n° 23-24.005) vient renforcer la protection des locataires commerciaux confrontés à des locaux devenus inexploités ou dégradés. Une décision majeure, promise à une large diffusion, qui rappelle avec force un principe fondamental en matière de baux commerciaux.

Suspension des loyers sans sommation préalable : un principe clarifié

La Haute juridiction affirme que le preneur peut valablement opposer une exception d’inexécution au bailleur et suspendre le paiement des loyers sans être tenu, au préalable, d’adresser une mise en demeure, dès lors que les locaux sont rendus impropres à leur destination en raison du manquement du bailleur.

⚖️ Autrement dit, si les locaux loués ne permettent plus l’exploitation prévue au contrat, le locataire peut cesser de payer les loyers immédiatement, sans formalisme particulier.

Un rappel strict des obligations du bailleur

Cet arrêt s’inscrit dans la droite ligne des principes issus de l’article 1719 du Code civil, qui impose au bailleur de délivrer un bien conforme à l’usage convenu et de l’entretenir en état de servir à cet usage pendant toute la durée du bail.

Désormais, en cas de locaux :

• Dégradés par un sinistre ou un défaut d’entretien,

• Inutilisables en raison d’un trouble affectant leur jouissance (insalubrité, fermeture administrative, etc.),

• Ou simplement rendus incompatibles avec l’activité convenue,

le preneur pourra plus aisément suspendre le paiement des loyers sans être exposé à une action en résiliation ou en paiement du bailleur.

Une vigilance accrue lors de la conclusion des baux commerciaux

Les bailleurs doivent redoubler de vigilance quant à l’état et à l’aptitude des locaux à la destination prévue au bail. En effet, tout manquement à cette obligation essentielle est désormais susceptible d’emporter :

• Suspension immédiate des loyers par le locataire,

• Risque accru de contentieux,

• Et potentiellement, demande de réparation ou de résolution du bail.

Cette décision renforce également la position des locataires dans les négociations ou litiges liés à des locaux sinistrés ou inadaptés à leur activité.

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