Une récente décision de la Cour de cassation du 27 juin 2024, n° 22-22823, apporte une clarification importante sur la distinction entre les contrats de sous-location et les contrats de mise à disposition de bureaux avec prestations de services. Cette décision a des implications significatives pour les bailleurs et les locataires dans le cadre des baux commerciaux. Maître Olivier MARTIN (avocat en immobilier commercial à Toulouse et en charge du département de droit des affaires au sein du Cabinet Halt Avocats) fait le point.
Contexte et enjeux de la décision
La mise à disposition de bureaux et ses implications
La société MODULOBOX a loué des locaux à usage commercial et a conclu des contrats avec des tiers pour la mise à disposition de bureaux, incluant diverses prestations de services comme l’entretien, l’accueil et la sécurité. Le bailleur a contesté cette pratique, la qualifiant de sous-location et a réclamé un réajustement du loyer principal en se basant sur l’article L. 145-31 du code de commerce.
La décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation a jugé que ces contrats de mise à disposition de bureaux ne pouvaient pas être considérés comme des sous-locations lorsque la redevance globale rémunère indissociablement la mise à disposition des bureaux et les prestations de services spécifiques. Elle a ainsi confirmé que le caractère indissociable de ces éléments exclut la qualification de sous-location.
Analyse juridique et implications pratiques
Définition et cadre légal
Selon l’article 1709 du code civil, un contrat de location implique la mise à disposition de bureaux contre un loyer. Cependant, lorsque des services spécifiques sont fournis en parallèle, il est important de déterminer si ces services sont accessoires ou essentiels au contrat principal. La Cour de cassation a ici établi que lorsque les services fournis sont essentiels et non accessoires, le contrat ne peut pas être qualifié de sous-location.
Conséquences pour les parties prenantes
Pour les bailleurs, cette décision signifie qu’ils ne peuvent plus automatiquement réclamer un réajustement du loyer sur la base de l’article L. 145-31 du code de commerce si le locataire propose des contrats incluant des prestations de services significatives. Pour les locataires, cela ouvre la possibilité de structurer leurs contrats de manière à inclure des services, réduisant ainsi le risque de réajustement du loyer.
Conclusions et perspectives
Évolution de la jurisprudence
Cette décision s’inscrit dans une évolution jurisprudentielle visant à clarifier les contours des contrats de mise à disposition de locaux avec services. Une décision antérieure de la Cour de cassation en 2002 avait déjà posé des jalons en ce sens, et la décision du 27 juin 2024 renforce cette orientation.
Recommandations pour les acteurs du marché immobilier
Les professionnels de l’immobilier doivent être attentifs à la structuration de leurs contrats de mise à disposition de bureaux. Il est essentiel de s’assurer que les prestations de services incluses dans les contrats sont suffisamment substantielles pour éviter la qualification de sous-location. Les bailleurs et locataires doivent collaborer, idéalement accompagnés d’un avocat en immobilier commercial, pour définir clairement les termes de leurs contrats et anticiper les implications juridiques potentielles.
En conclusion, la décision de la Cour de cassation du 27 juin 2024 marque une étape importante dans la jurisprudence relative à la mise à disposition de bureaux avec prestations de services.
C’est la raison pour laquelle il est important de faire appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier commercial pour garantir la conformité de vos contrats aux évolutions en la matière.
Cabinet d’avocats en droit des affaires à Toulouse, Halt Avocats est composée d’une équipe possédant une expertise de pointe en matière de droit des baux commerciaux et plus généralement en immobilier commercial.
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