Baisser le loyer du bail commercial peut être possible dans certaines situations, notamment lorsque le contrat prévoit une partie fixe à laquelle s’ajoute un pourcentage du chiffre d’affaires. Encore faut-il que la rédaction du bail permette au juge d’intervenir sur le montant du loyer renouvelé.
Avant de négocier avec votre bailleur ou d’engager une procédure, il est utile de vérifier si les clauses de votre bail permettent de demander une fixation différente du loyer renouvelé.
Le cabinet Halt Avocats accompagne bailleurs et locataires dans l’analyse et le contentieux des baux commerciaux.
Peut-on baisser le loyer du bail commercial lors de son renouvellement ?
Votre bail commercial prévoit un loyer minimum ou fixe auquel s’ajoute une part variable calculée en fonction de votre chiffre d’affaires ? À l’approche du renouvellement du bail, une question peut devenir particulièrement importante : si la partie fixe du loyer est devenue trop élevée, pouvez-vous demander au juge de la ramener à la valeur locative ?
La question est loin d’être théorique. Dans certains baux commerciaux, le montant payé par le locataire repose sur deux composantes : une somme fixe, souvent présentée comme un minimum garanti, et une partie variable dépendant des performances du commerce.
Lorsque le bail arrive à renouvellement et que la valeur locative des locaux est inférieure à la partie fixe du loyer, le locataire peut naturellement chercher à obtenir une diminution de cette dernière.
Mais le juge des loyers commerciaux peut-il fixer lui-même cette partie fixe à la valeur locative ?
La Cour de cassation apporte une réponse importante dans un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045) : lorsqu’un bail commercial comporte une partie fixe et une partie variable, le juge ne peut fixer la partie fixe à la valeur locative au renouvellement que si les parties ont manifesté la volonté de lui permettre de procéder à cette fixation.
La seule soumission générale du contrat au statut des baux commerciaux ne suffit donc pas nécessairement.
Cette décision doit attirer l’attention des locataires dont le bail comporte un loyer variable : avant d’engager une procédure pour obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé, il faut commencer par examiner très précisément la rédaction du contrat.
Peut-on faire baisser la partie fixe si le loyer dépend aussi du chiffre d’affaires ?
Pour déterminer s’il est possible de baisser le loyer d’un bail commercial, il faut d’abord examiner les modalités de fixation du loyer prévues par le contrat.
Tous les baux commerciaux ne prévoient pas un loyer exclusivement constitué d’une somme fixe.
Certains contrats font dépendre tout ou partie du montant dû par le locataire de son activité. Le bail peut ainsi prévoir une part variable calculée en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le preneur.
Très souvent, cette part variable est associée à une partie fixe.
Le locataire doit alors, selon les modalités prévues au contrat, supporter un montant minimum indépendamment de son chiffre d’affaires, tandis qu’une autre partie du loyer dépend de celui-ci.
Cette combinaison d’une partie fixe et d’une partie variable est communément désignée sous le terme de « loyer binaire ».
Cette expression est surtout utilisée par les professionnels du droit. Pour le locataire, la situation est plus simplement identifiable : son bail lui impose un minimum de loyer auquel s’ajoute ou se combine une part calculée sur son chiffre d’affaires.
Tant que le bail est en cours, le fonctionnement de cette clause peut ne pas soulever de difficulté particulière.
C’est au moment du renouvellement que la question de la fixation de la partie fixe peut devenir déterminante.
Pourquoi le renouvellement peut-il poser problème au locataire ?
Un bail commercial est conclu pour une longue durée. Entre sa signature et son renouvellement, la situation du local, de son environnement ou de l’activité commerciale peut avoir évolué.
Le montant fixe prévu plusieurs années auparavant peut alors apparaître élevé au regard de la valeur locative du local au moment du renouvellement.
Le locataire peut donc souhaiter obtenir une diminution de son loyer.
La difficulté est alors la suivante : les règles habituelles de fixation du loyer du bail commercial renouvelé permettent-elles au juge d’intervenir de la même manière lorsque le contrat comporte une part variable liée au chiffre d’affaires ?
C’est précisément ici que la rédaction du bail prend toute son importance.
Le fait qu’un contrat soit soumis au statut des baux commerciaux ne signifie pas nécessairement que toutes les modalités de fixation du loyer résultent directement de ce statut.
Dans le cas d’un loyer comportant une partie variable, la convention conclue entre le bailleur et le locataire joue un rôle essentiel.
L’affaire jugée le 18 juin 2026 : un locataire voulait faire fixer son loyer minimum à la valeur locative
L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 18 juin 2026 fournit une bonne illustration de cette difficulté.
Le contrat en cause précisait qu’il était soumis à l’ensemble des dispositions du statut des baux commerciaux, sauf lorsqu’une disposition contraire avait été expressément convenue entre les parties.
À première vue, cette rédaction pouvait sembler favorable à l’application des mécanismes du statut.
Mais la clause relative au loyer comportait des stipulations particulières.
Le loyer de base était présenté comme un minimum garanti correspondant à la valeur locative.
Le contrat prévoyait également, pour les renouvellements successifs, que ce loyer de base ne pourrait pas être inférieur à la valeur locative déterminée conformément à l’article L. 145-33 du Code de commerce.
Une question essentielle demeurait toutefois sans réponse expresse dans le contrat :
que devait-il se passer si le bailleur et le locataire ne parvenaient pas à s’accorder sur le montant de cette valeur locative ?
Plus précisément, le contrat donnait-il au juge des loyers commerciaux le pouvoir de fixer la partie fixe du loyer à cette valeur ?
C’est sur ce point que le litige s’est cristallisé.
Le juge peut-il imposer un loyer commercial plus faible ?
À l’occasion du renouvellement de son bail, le locataire a saisi le juge des loyers commerciaux.
Son objectif était d’obtenir la fixation du loyer de base à la valeur locative.
Son raisonnement pouvait paraître logique.
D’une part, le contrat indiquait que le loyer de base correspondait à la valeur locative.
D’autre part, le bail avait été placé sous l’empire de l’ensemble des dispositions du statut des baux commerciaux, sous réserve des dérogations expressément convenues.
Le locataire estimait donc que, puisque le contrat ne contenait pas de disposition excluant l’intervention du juge des loyers, celui-ci devait pouvoir déterminer le montant du loyer de base.
Cette analyse n’a pourtant pas été retenue.
La référence à la valeur locative ne suffit pas nécessairement
La cour d’appel de Douai a considéré qu’il ne résultait pas des clauses du contrat que les parties avaient voulu, même implicitement, confier au juge des loyers commerciaux la détermination de la valeur locative en cas de désaccord.
C’est un élément essentiel de l’affaire.
Le contrat faisait bien référence à la valeur locative.
Il prévoyait même que le loyer de base constituait un minimum garanti correspondant à celle-ci.
Mais cela ne signifiait pas nécessairement que les parties avaient également décidé comment cette valeur serait déterminée en cas de désaccord, et notamment qu’elles avaient voulu confier cette mission au juge.
Il faut donc distinguer deux choses.
La première est la règle contractuelle permettant de déterminer à quoi doit correspondre le loyer.
La seconde concerne le pouvoir donné au juge de déterminer ce montant lorsque bailleur et locataire ne parviennent pas à s’entendre.
L’arrêt du 18 juin 2026 montre qu’une stipulation relative à la première question ne permet pas nécessairement de répondre à la seconde.
Être soumis au statut des baux commerciaux ne suffit pas non plus
Le locataire développait également un autre argument.
Puisque le contrat précisait qu’il était soumis à l’ensemble des dispositions du statut des baux commerciaux sauf dérogation contraire, il considérait qu’en l’absence de clause excluant l’intervention du juge, les mécanismes statutaires devaient jouer.
Autrement dit, le raisonnement revenait à soutenir que le silence du contrat devait profiter à l’intervention du juge.
La Cour de cassation ne retient pas cette analyse.
Elle approuve la cour d’appel d’avoir considéré que la fixation de la partie fixe du loyer au renouvellement était régie par la convention des parties et que le juge ne pouvait fixer cette partie du loyer à la valeur locative que si les parties avaient manifesté leur volonté en ce sens.
Il ne suffit donc pas de constater que le bail n’a pas expressément écarté l’intervention du juge.
Encore faut-il pouvoir établir que les parties ont voulu lui permettre de fixer la partie fixe du loyer selon la valeur locative.
La nuance est importante.
L’absence d’interdiction faite au juge n’équivaut pas nécessairement à la volonté de lui donner le pouvoir de fixer le loyer.
Le juge peut-il alors faire baisser la partie fixe d’un loyer avec une part variable ?
Oui, une fixation judiciaire n’est pas exclue par principe.
Mais l’arrêt du 18 juin 2026 indique qu’elle suppose que puisse être caractérisée la volonté des parties de permettre cette fixation.
C’est donc la convention des parties qui devient centrale.
Pour le locataire, la première étape n’est ainsi pas seulement de faire évaluer la valeur locative de ses locaux.
Il faut également rechercher si son contrat permet d’établir que bailleur et preneur ont entendu soumettre la fixation de la partie fixe du loyer au juge en cas de désaccord.
À défaut, une action engagée dans le seul objectif d’obtenir que le juge ramène le loyer fixe à la valeur locative peut se heurter à une difficulté préalable.
Faut-il obligatoirement une clause disant expressément que le juge peut fixer le loyer ?
C’est ici que l’arrêt du 18 juin 2026 doit être rapproché d’une décision antérieure particulièrement importante : l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 30 mai 2024 (Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447).
La question ne se résume pas nécessairement à rechercher dans le contrat une phrase indiquant expressément que « le juge des loyers commerciaux fixera le loyer ».
Dans son arrêt de 2024, la Cour de cassation avait admis que, même en l’absence d’une clause expresse organisant le recours au juge, la volonté commune des parties pouvait devoir être recherchée.
Cette volonté peut donc constituer le véritable point central du débat.
Cela explique également l’importance de l’appréciation portée par les juges du fond sur le contrat et les éléments qui leur sont soumis.
L’arrêt du 18 juin 2026 en fournit une illustration : dans cette affaire, les juges avaient précisément considéré que les parties ne s’étaient pas accordées pour soumettre au juge la détermination du loyer.
Cette appréciation a été retenue comme relevant de leur pouvoir souverain.
Pourquoi l’arrêt de 2026 est important après celui de 2024
À première lecture, un locataire aurait pu chercher à tirer de l’arrêt du 30 mai 2024 une solution largement favorable à l’intervention du juge.
L’arrêt du 18 juin 2026 invite à davantage de prudence.
Le fait qu’une volonté commune puisse être recherchée ne signifie pas qu’elle sera nécessairement reconnue.
Le juge doit examiner ce que les parties ont réellement convenu.
Et si les juges du fond considèrent que le contrat et les éléments qui leur sont soumis ne permettent pas de caractériser une volonté de confier au juge la fixation de la partie fixe à la valeur locative, le locataire ne peut pas simplement invoquer la soumission générale du bail au statut des baux commerciaux pour contourner cette difficulté.
C’est probablement l’enseignement pratique majeur de la décision.
Pour savoir si une action en fixation du loyer a des chances d’aboutir, il faut d’abord analyser la mécanique contractuelle du loyer.
Votre bail parle de « valeur locative » : est-ce suffisant pour saisir le juge ?
Non, en tout cas pas à lui seul au regard de la décision du 18 juin 2026.
C’est précisément l’un des intérêts de cet arrêt.
Le bail examiné faisait référence à la valeur locative de manière particulièrement nette puisque le loyer de base était défini comme un minimum garanti correspondant à cette valeur.
Malgré cette rédaction, la demande du locataire n’a pas abouti.
Il faut donc éviter le raisonnement suivant :
« Mon contrat prévoit que mon loyer correspond à la valeur locative ; je peux donc automatiquement demander au juge de le ramener à cette valeur. »
Ces deux propositions ne se confondent pas.
La clause peut définir la valeur locative comme une référence contractuelle sans pour autant permettre de conclure que les parties ont entendu confier au juge le soin de fixer le montant en cas de désaccord.
Pour un locataire, la présence des mots « valeur locative » dans son bail constitue donc un élément à examiner, mais elle ne permet pas à elle seule de conclure que la partie fixe pourra être judiciairement diminuée.
Que faut-il rechercher dans son bail avant d’engager une procédure ?
Un locataire qui envisage de demander la fixation judiciaire de son loyer lors du renouvellement doit commencer par identifier exactement le mécanisme prévu dans son contrat.
Il convient notamment de vérifier :
- comment le bail définit la partie fixe du loyer ;
- si cette partie fixe constitue un minimum garanti ;
- comment est calculée la partie variable ;
- si le contrat fait référence à la valeur locative ;
- ce qu’il prévoit précisément au moment du renouvellement ;
- si une procédure de détermination du nouveau loyer a été organisée ;
- ce qui est prévu en cas de désaccord entre bailleur et locataire ;
- et si les stipulations du contrat permettent d’établir une volonté de confier au juge la fixation de la partie fixe.
Il faut également éviter d’isoler une phrase du reste du contrat.
Dans ce type de contentieux, plusieurs stipulations peuvent devoir être lues ensemble pour déterminer ce que les parties ont entendu prévoir.
L’arrêt du 18 juin 2026 le démontre bien : ni la référence générale au statut des baux commerciaux ni celle à la valeur locative n’ont suffi, dans les circonstances de l’espèce, à établir la volonté recherchée.
Un locataire peut-il demander une baisse si le bail ne prévoit rien sur l’intervention du juge ?
Il faut être particulièrement prudent.
L’arrêt du 18 juin 2026 ne permet pas d’affirmer que tout silence du contrat interdit systématiquement l’intervention du juge.
L’arrêt du 30 mai 2024 montre précisément que la recherche de la volonté commune des parties ne s’arrête pas nécessairement à l’absence d’une clause expresse.
Mais l’inverse est tout aussi important : le silence du contrat ne permet pas non plus de considérer automatiquement que le juge dispose du pouvoir demandé par le locataire.
Tout dépend donc de la possibilité de caractériser la volonté des parties.
C’est pourquoi une analyse individualisée du bail est indispensable.
Deux contrats utilisant tous les deux un mécanisme associant minimum garanti et pourcentage du chiffre d’affaires peuvent conduire à des résultats différents si leurs clauses relatives au renouvellement et à la fixation du loyer ne sont pas rédigées de la même manière.
Quelle différence entre la compétence du juge et son pouvoir de fixer le loyer ?
Cette distinction est importante pour comprendre la portée de ces décisions.
La question de savoir si le juge des loyers commerciaux est la juridiction compétente ne doit pas être confondue avec celle de savoir s’il peut effectivement fixer la partie fixe du loyer à la valeur locative compte tenu de ce que les parties ont convenu.
L’arrêt du 30 mai 2024 avait précisément permis de distinguer ces questions.
Le juge peut être saisi d’un litige relatif à la fixation du loyer sans que cela signifie que le locataire obtiendra nécessairement la fixation qu’il demande.
Il faut ensuite examiner le fond du dossier et, en présence d’un loyer comportant une partie variable, déterminer ce que les parties ont entendu prévoir.
Pour un locataire, cette distinction a une conséquence pratique : la possibilité de saisir le juge ne préjuge pas du résultat de l’action.
Pourquoi l’analyse doit-elle être faite avant le renouvellement du bail ?
La question du loyer ne doit idéalement pas être découverte une fois le contentieux engagé.
Lorsqu’un bail commercial avec une part variable approche de son renouvellement, le locataire a intérêt à anticiper l’analyse de ses clauses financières.
Cette anticipation permet d’identifier le mécanisme exact du loyer et de déterminer si la rédaction contractuelle est susceptible de permettre une fixation judiciaire de la partie fixe.
Elle permet également de distinguer deux questions qui sont parfois mélangées :
Quelle est la valeur locative réelle de mes locaux ?
et
Mon contrat me permet-il d’obtenir du juge qu’il fixe la partie fixe du loyer en fonction de cette valeur ?
Une expertise ou une estimation de la valeur locative ne répond qu’à la première.
Or, comme le montre l’arrêt du 18 juin 2026, la seconde peut être décisive.
Que retenir si votre loyer comprend un minimum garanti et un pourcentage du chiffre d’affaires ?
Si votre bail commercial comporte une partie fixe ou un minimum garanti et une part variable calculée sur le chiffre d’affaires, il ne faut pas présumer que la partie fixe pourra automatiquement être ramenée à la valeur locative lors du renouvellement.
Même lorsque le bail fait expressément référence à cette valeur, la question de la fixation judiciaire reste distincte.
L’arrêt de la Cour de cassation du 18 juin 2026 conduit à retenir que le juge ne peut fixer la partie fixe à la valeur locative que si les parties ont manifesté leur volonté de lui permettre de le faire.
Cette volonté devient donc un élément essentiel de l’analyse du bail.
Pour le locataire, trois vérifications sont particulièrement importantes avant d’engager une action :
1. Identifier précisément la structure du loyer.
Le contrat prévoit-il un minimum garanti ? Une part variable ? Comment les deux s’articulent-ils ?
2. Examiner les règles prévues pour le renouvellement.
Le contrat fait-il référence à la valeur locative ? Prévoit-il une méthode de fixation du nouveau loyer ?
3. Rechercher ce que le contrat prévoit en cas de désaccord.
Les parties ont-elles entendu permettre au juge de fixer la partie fixe du loyer à la valeur locative ?
L’arrêt du 18 juin 2026 montre que cette dernière question peut déterminer l’issue de la procédure.
En conclusion : avant de demander au juge de faire baisser le loyer, il faut relire la clause
Si vous envisagez de baisser le loyer d’un bail commercial à l’occasion de son renouvellement, l’analyse du contrat doit idéalement intervenir avant toute négociation avec le bailleur.
Pour un locataire commercial, la tentation peut être grande de raisonner uniquement en termes de valeur locative : si le minimum garanti est supérieur à la valeur réelle du local, il semblerait logique de demander au juge de le réduire lors du renouvellement.
En présence d’un loyer comprenant une part variable, le raisonnement est plus complexe.
Le juge ne peut pas automatiquement substituer la valeur locative au montant résultant du contrat.
La convention des parties demeure déterminante et il faut pouvoir établir leur volonté de permettre au juge de procéder à cette fixation.
La solution retenue le 18 juin 2026 donne donc un réflexe essentiel aux locataires concernés : avant d’engager une procédure de fixation du loyer renouvelé, faire analyser précisément la clause de loyer et les stipulations relatives au renouvellement.
Une référence à la valeur locative, un minimum garanti ou une soumission générale au statut des baux commerciaux ne suffisent pas nécessairement.
Dans ce domaine, quelques lignes du contrat peuvent déterminer si le juge pourra (ou non) fixer la partie fixe du loyer lors du renouvellement.
Références : Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-21.045 ; Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-16.447.
