Dans une décision récente, la Cour de cassation a clarifié les droits des locataires en cas de refus de renouvellement de bail et d’indemnité d’éviction. Cet arrêt met en lumière les protections légales accordées aux locataires, même dans le cas d’une occupation sans droit ni titre.
Contexte de l’affaire
Une association avait loué des locaux à une commerçante pour la vente et la réparation de vêtements et matériel de golf. À la fin du bail, l’association a donné congé sans renouvellement mais avec offre d’une indemnité d’éviction. La commerçante a engagé une procédure visant à fixer cette indemnité d’éviction et à obtenir des dommages-intérêts pour les préjudices subis du fait de la bailleresse, qui avait permis à des tiers d’utiliser les lieux loués, en violation du principe de jouissance exclusive.
Décision de la Cour d’appel
La cour d’appel a constaté que les actions de la bailleresse avaient affecté les revenus professionnels de la locataire. Cependant, elle a limité les dommages-intérêts, arguant que la locataire était depuis le 31 décembre 2017 une occupante sans droit ni titre et ne pouvait plus prétendre aux droits liés au bail expiré.
Rappel des dispositions légales
La Cour de cassation a cassé cette décision, soulignant que, selon l’article L. 145-28 du Code de commerce, la locataire avait droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement complet de l’indemnité d’éviction, aux conditions et clauses du bail expiré, quand bien même il y aurait occupation sans droit ni titre. De plus, l’indemnité d’occupation, qui est une somme payée par une personne sans titre ni droit au propriétaire en contrepartie de l’occupation de son bien, reste applicable jusqu’au règlement de l’indemnité d’éviction.
Implications de l’arrêt
Cet arrêt réaffirme que la locataire, en attente de l’indemnité d’éviction, bénéficie toujours des protections du bail expiré. En conséquence, elle peut obtenir réparation pour tout préjudice subi, même après la résiliation officielle du bail. La jurisprudence confirme également que les locataires maintenus dans les lieux peuvent exiger des travaux de remise en état ou une compensation pour perte d’exploitation due à un trouble de jouissance.
L’affaire a été renvoyée devant la cour d’appel, qui devra réévaluer le préjudice subi par la locataire sans le minorer en raison de sa prétendue occupation sans droit ni titre.
Cet arrêt est un rappel important des droits des locataires et des obligations des bailleurs en matière de baux commerciaux.
C’est la raison pour laquelle il est important de faire appel à un avocat expert en baux commerciaux pour garantir la conformité de vos contrats aux évolutions en la matière.
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